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LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS PUEDEN PROHIBIR EL ALQUILER TURÍSTICO EN SUS VIVIENDAS

LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS PUEDEN PROHIBIR EL ALQUILER TURÍSTICO EN SUS VIVIENDAS SI CUENTAN CON EL VOTO FAVORABLE DE LAS TRES QUINTAS PARTES DE LOS PROPIETARIOS, LA SALA PRIMERA DEL TRIBUNAL SUPREMO ZANJA EL DEBATE.

 

Desde que el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, introdujera definitivamente el precepto, el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal contempla la posibilidad de que se limite o condicione el ejercicio del alquiler turístico de vivienda siempre que se cuente con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Tras la entrada en vigor de dicha modificación ha habido divergencias interpretativas entre las Audiencias Provinciales de nuestro país, entendiendo unas que la referida normativa avalaba la limitación del alquiler turístico de vivienda en las comunidades de propietarios correspondientes, pero no la prohibición si no se cuenta con el voto unánime de todos los propietarios, y otras que sí que cabe dicha prohibición cuando se cuenta con el voto de favorable de las tres quintas partes de los propietarios.

Ante dicha situación, y mediante dos sentencias de pleno de 3 de octubre de 2024, la Sala Primera del Tribunal Supremo zanja el debate y confirma que sí que cabe la prohibición del alquiler turístico de vivienda en las comunidades de propietarios cuando dicha decisión viene respaldada por un acuerdo comunitario votado favorablemente por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

En CAPITOL ABOGADOS tomamos buena nota de la jurisprudencia expuesta y, en la medida en que resulte útil para ayudarles a defender sus intereses, la invocaremos en cualquier cuestión relacionada cuya defensa ustedes decidan encomendarnos.

 

José Ramón Gonzalo González

Abogado

 

ENTREGA DE LA NÓMINA EN FORMATO PAPEL: EXIGENCIA YA SUPERADA.

ENTREGA DE LA NÓMINA EN FORMATO PAPEL:  EXIGENCIA YA SUPERADA.

 

         Cada vez es más habitual que las empresas pongan a disposición de sus trabajadores las nóminas o recibos de salarios a través de una aplicación informática que permita visualizarlas conveniente y puntualmente. Sin embargo, la entrega de esas nóminas en formato papel es algo que ocasionalmente se demanda por algunos trabajadores lo que nos hace plantearnos si es o no obligatorio atender tal petición.

         Conforme al artículo 29,1 Real Decreto Legislativo 2/2015, de 23 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores,La documentación del salario se realizará mediante la entrega al trabajador de un recibo individual y justificativo del pago del mismo. El recibo de salarios se ajustará al modelo que apruebe el Ministerio de Empleo y Seguridad Social, salvo que por convenio colectivo o, en su defecto, por acuerdo entre la empresa y los representantes de los trabajadores, se establezca otro modelo que contenga con la debida claridad y separación las diferentes percepciones del trabajador, así como las deducciones que legalmente procedan”.

         Por su parte, la Orden de 27 de diciembre de 1994 aprueba el modelo de recibo individual de salarios  modificada por orden de 6 de noviembre de 2014. Dicha orden dispone en su artículo 1  que el recibo individual de salarios, al que se refiere el apartado 1 del artículo 29 de ET, se ajustará al modelo que, como anexo, aparece en la citada Orden o al que, en su sustitución, se establezca por Convenio Colectivo o, en su defecto, mediante acuerdo entre la empresa y los representantes de los trabajadores. El anexo establece todos los datos que ha de contener el recibo individual justificativo del pago de salarios,

         En dicha normativa no encontramos alusión expresa a que la entrega de las nóminas deba hacerse en formato papel por lo que salvo que diga algo  la normativa convencional aplicable en cada caso o que exista  un acuerdo de empresa previo sobre la forma de entrega de los recibos de salarios, consideramos que es correcto que se entreguen los recibos de salario  de manera telemática.  Ya que incluso la firma del trabajador en el recibo de salarios puedes ser sustituida por la acreditación de la correspondiente trasferencia bancaria, tal y como establece el artículo 2,2 de la Orden de 27/12/1994: «Cuando el abono se realice mediante transferencia bancaria, el empresario entregará al trabajador el duplicado del recibo sin recabar su firma, que se entenderá sustituida, a los efectos previstos en el apartado anterior, por el comprobante del abono expedido por la entidad bancaria».

         Ello viene avalado por la doctrina de la Sala Cuarta del Tribunal Supremo sentada en su sentencia de 1 de diciembre de 2016 (Nº de Rec 3690/2014)que manifiesta que , la entrega del recibo en soporte informático cumple la finalidad de la entrega al trabajador de copia del recibo de salarios que, …. es garantizar la constancia de la percepción por el trabajador de las cantidades liquidadas y la debida transparencia en el conocimiento por el mismo de los diferentes conceptos de abono y descuento que conforman tal liquidación. Además,… no puede calificarse de gravoso el hecho de que si el trabajador quiere una copia de su nómina en soporte papel tenga que dar la orden de «imprimir» y esperar breves segundos a que la impresión se efectúe.

         Continúa la sentencia:  No desconoce la Sala la doctrina contenida en nuestra sentencia de 22 de diciembre de 2011, casación 3/2011, sin embargo, a la vista del tiempo transcurrido desde que se dictó la misma y de la generalización de la utilización del soporte informático …. se ha considerado necesario rectificar la doctrina contenida en dicha sentencia.

         En CONCLUSIÓN podemos decir que el hecho de que los trabajadores accedan a sus nóminas a través de un terminal informático, o de cualquier otro sistema telemático, cumple con las exigencias legales siempre que tengan la posibilidad de imprimir una copia si así lo desean.  Asimismo, aconsejamos que, en aquellos casos en los que algún trabajador alegara causas fundadas respecto a una dificultad real de poder llevar a cabo la impresión de su nómina, sí que se facilite la misma en formato papel mientras se mantengan las circunstancias excepcionales correspondientes.

 

 

INDEMNIZACIÓN POR REPRESALIAS LABORALES, DE 7.501 EUROS EN ADELANTE

INDEMNIZACIÓN POR REPRESALIAS LABORALES, DE 7.501 EUROS EN ADELANTE   Al igual que las que son fruto de una discriminación directa o indirecta desfavorable por razón de sexo o raza, las decisiones unilaterales del empresario que supongan un trato desfavorable de los trabajadores como reacción ante una reclamación efectuada en la empresa deben ser indemnizadas con un mínimo de 7.501 euros. En efecto, consolidado desde hace tiempo el criterio jurisprudencial que hace una aplicación analógica de las sanciones económicas contempladas en la LISOS (Ley sobre Infracciones y Sanciones en el Orden Social) para resarcir daños morales derivados de vulneraciones de derechos fundamentales, las indemnizaciones pueden oscilar entre 7.501 y los 225.018 euros. Además, tal y como especifica, entre otras, la Sentencia de la Sala Cuarta del Tribunal Supremo de 5 de octubre de 2017, rec. 2497/2015, el reconocimiento de las indemnizaciones que se vienen indicando, actualmente con un mínimo de 7.501 euros, procedería con la mera acreditación de la represalia, no siendo necesario probar la concurrencia de daños indemnizables concretos derivados de la misma. No obstante, si sí se acreditara que como consecuencia de la repetida represalia se han producido otros daños económicamente cuantificables, a la indemnización referida en primer lugar se añadiría a la de esos otros daños concretos. Por otro lado, como ilustraba la Sentencia de la Sala de lo Social del TSJ de La Rioja de 28 de julio de 2022 (rec 239/2019) invocando doctrina de la Sala Cuarta del Tribunal Supremo, del Tribunal Constitucional y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, no es necesario que la reclamación del trabajador se haya oficializado administrativa o judicialmente, la misma puede haberse hecho de manera interna y verbal. En este sentido, aportados indicios razonables que hagan presumir la concurrencia de la represalia, será el empresario quien deba acreditar que la decisión unilateral desfavorable adoptada contra el trabajador no guarda relación alguna con su reclamación previa. Empresarios, es muy importante que, antes de adoptar medidas laborales unilaterales que, aunque legítimas, puedan ser consideradas desfavorables respecto a cualquier trabajador, se conozca previamente si ha existido antes reclamación interna, administrativa y/o judicial alguna. Analizando el caso concreto y tomando la mejor decisión. En caso de que la decisión unilateral fuera un despido, aparte de reconocerse al trabajador las indemnizaciones que se vienen indicando, el despido podría acabar siendo declarado nulo, con obligación de reincorporar al empleado, y de abonarle los salarios de tramitación correspondientes desde su despido hasta su efectivo regreso a la empresa en las mismas condiciones. Trabajadores, si consideráis que una decisión empresarial, unilateral y desfavorable que guarde relación con vuestro puesto de trabajo esconde una represalia por una reivindicación previa, con independencia de que se estuviera en trámite, o se hubiera estimado o desestimado ya, acertada o desacertadamente, podéis solicitar indemnizaciones de 7.501 euros en adelante. Como se indicaba en el párrafo anterior, en caso de que la decisión unilateral fuera un despido, aparte de reconocerse al trabajador las indemnizaciones que se vienen indicando, el despido podría acabar siendo declarado nulo, con obligación de reincorporar al empleado, y de abonarle los salarios de tramitación correspondientes desde su despido hasta su efectivo regreso a la empresa en las mismas condiciones.

La colegiación del administrador de fincas: un atributo socialmente necesario

El preámbulo de la Ley 12/2023 de 24 de mayo por el derecho a la vivienda, dice que los  Administradores de Fincas constituyen “un colectivo profesional de gran importancia para asegurar la garantía y protección de los derechos de los consumidores”.

En la disposición adicional sexta de dicha Ley se define a los mismos como las personas físicas que se dedican de forma habitual y retribuida a prestar servicios de administración y asesoramiento a los titulares de bienes inmuebles y a las comunidades de propietarios de viviendas que para ejercer su actividad, deben tener la capacitación profesional requerida y deben cumplir las condiciones legales y reglamentarias que les sean exigibles.

Asimismo, en el desarrollo de su actividad profesional, deben actuar con eficacia, diligencia, responsabilidad e independencia profesionales, con sujeción a la legalidad vigente y a los códigos éticos establecidos en el sector, con especial consideración hacia la protección de los derechos de los consumidores establecidos por las comunidades autónomas y en esta ley.

Por último, para garantizar los derechos de los consumidores, los administradores de fincas deben suscribir un seguro de responsabilidad civil, pudiendo hacerlo directa o colectivamente.

El desarrollo adecuado del importante cometido del administrador de fincas viene avalado por el hecho de la colegiación del mismo dado que el Colegio de Administradores de Fincas es el encargado de velar porque el administrador mantenga la probidad profesional, la rectitud, integridad y honestidad, conformando una actitud y conducta ordenada y sin tacha que rechace cualquier presión o injerencia ajena que pueda limitar su libertad profesional, además de procurar mantener la mejor relación de convivencia entre los propietarios.

A la labor rutinaria de llevar las cuentas de la comunidad, administrando ingresos y gastos de los que es la actividad normal, cada vez se añaden más cometidos tales como el encargo de obras o servicios necesarios que van surgiendo a lo largo de la vida de un edificio, solicitud de subvenciones, de certificados de eficiencia energética, de cumplimiento de la normativa sobre prevención de riesgos laborales, normativa contra incendios, etc.

El hecho de que el administrador de fincas esté colegiado aporta una triple garantía:
1.- La preparación o aptitud del mismo para desarrollar su cometido correctamente
2.- Que su conducta sea conforme a la deontología profesional
3.- La posible indemnización de daños y perjuicios ante un posible daño en los bienes o intereses cuya administración tenga encomendados que sea consecuencia de una conducta activa u omisiva del mismo

Si bien es cierto que el artículo 13 6 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, entendemos que es más que recomendable, que el cargo lo desempeñe un profesional en la materia que esté bajo el amparo del Colegio profesional del territorio en que se desempeñe tal labor, es decir, un administrador de fincas colegiado

Baja laboral y despido: tu antigüedad se mantiene aunque estés fuera más de 3 meses

UNA INTERRUPCIÓN TEMPORAL DEL CONTRATO LABORAL SUPERIOR A TRES MESES NO INTERRUMPE POR SÍ SOLA EL VÍNCULO CON EL EMPRESARIO Y, POR ENDE, EL CÓMPUTO DE LA ANTIGÜEDAD ORIGINARIA A EFECTOS INDEMNIZATORIOS TRAS EL DESPIDO. 

En su Sentencia de 23 de enero de 2024 (REC 2981/2022), la Sala Cuarta del Tribunal Supremo reitera su doctrina de la Unidad Esencial del Vínculo y concluye que la interrupción de 3 meses y dieciocho días producida en mitad de una larga cadena contractual no constituye per se una interrupción suficientemente significativa, capacitada para romper la unidad del vínculo. En el caso analizado, dado que la actividad de la demandante había sido siempre la misma y en las mismas o muy similares condiciones, tratándose de una actividad normal y permanente de la entidad demandada, y resultando especialmente significativo que en la mayoría de los contratos temporales hubiera constado el mismo objeto sin mayor especificación, el TS considera que nos encontramos ante una acusada prolongación en el tiempo de una situación ilegal, que minora la relevancia de la interrupción contractual apreciada por la sentencia recurrida ya que la misma se revela como intrascendente en relación a la consideración de la existencia de un solo vínculo contractual enmascarado a través de múltiples contratos temporales celebrados en fraude de ley.

Es importante que trabajadores y empresarios tengan muy presente la mencionada doctrina a la hora de estructurar sus contrataciones o de hacer valer sus derechos.

Si necesita asesoramiento legal, contacte ahora con nuestro equipo de abogados laboralistas.

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